Ma question est la suivante : un bail dérogatoire peut-il être suivi d'une convention d'occupation précaire?

Nous avons consenti un bail dérogatoire de deux années à un locataire qui arrive à expiration dans un mois. Le locataire souhaiterait rester dans les lieux.Or nous savons que depuis la loi LME il n'est plus possible de consenti au-delà de deux années un autre bail dérogatoire.

La difficulté dans ce dossier qui nous a poussé à consentir un bail dérogatoire plutôt qu'un bail commercial est que nous avons consenti au locataire de la surface adjacente la faculté pour lui de pouvoir s'ajoindre à n'importe quel moment la ou les surfaces occupées par les autres locataires.

Au locataire qui bénéficie de cette faculté d'adjonction de surfaces a été consenti un bail commercial. Aux autres eu égard aux circonstances particulièrement précaires n'ont été consentis que des baux dérogatoires.

Je viens de reprendre le dossier et d'une part je m'étonne que dès le départ ce ne sont pas des conventions d'occupations précaires plutôt que des baux dérogatoires et d'autre part je viens d'apprendre qu'une jurisprudence de 1975 (il y en a aucune après) n'autoriserait pas la conclusion d'une COP après un bail dérogatoire.

Aussi la solution suivante pourrait être envisagée à savoir à l'expiration du bail dérogatoire dans un mois, consentir un bail commercial et dans les heures qui suivent faire signer un acte par lequel notre locataire renonce à la propriété commerciale et de là consentir à nouveau un bail dérogatoire.

Pensez-vous que cela soit possible ?
mercredi 2 septembre 2009

Un peu tiré par les cheveux !!!
jeudi 3 septembre 2009

Un peu tiré par les cheveux ? Le montage de faire suivre le bail dérogatoire d'un bail commercial, d'un acte de renonciation puis d'un nouveau bail dérogatoire ? si c'est le cas oui je le pense aussi, mais c'est la solution que notre notaire préconise alors que j'envisage une COP, solution qui d'ailleurs aurait dû le départ être choisie.
vendredi 4 septembre 2009

Bonjour,

N'y aurait-t-il pas un risque de conclure une COP ? En effet, la Cour de cassation exige que la précarité prenne sa source dans "des circonstances exceptionnelles et un terme qui a d'autres causes que la seule volonté des parties". C'est par l'effet de la volonté du bailleur, si je comprends bien, que les locataires voisins pourraient, parce qu'il leur a contractuellement donné cette faculté, solliciter l'adjonction des surfaces en cause ?

Julien PRIGENT
vendredi 4 septembre 2009

Oui en effet nous sommes tributaires d'une clause consentie par la société bailleresse de l'époque (nous avons racheté l'ensemble immobilier il y a quelques temps) au locataire qui a cette faculté d'adjonction.

Vous me dites que la Cour de cassation exige que la précarité prenne sa source dans des circonstances exceptionneles qui a d'autres causes que la seule volonté des parties".

Certains arrêts ont tout de même retenu la précarité pour une convention conclue dans l?attente de trouver un acquéreur pour le local par exemple, ce qui n'est pas complètement indépendant de la volonté des parties.

Plus généralement les tribunaux s?accordent à dire que la précarité ne réside pas dans sa brièveté mais dans sa fragilité due à la survenance d?un évènement incertain ou certain mais dont la date de réalisation est incertaine (CA Caen 14 avril 2005 ; 1ère ch. Civ et com Clemencet c/Lepetit), ce qui semblerait être le cas avec cette faculté d?adjonction de surfaces que ce locataire pourrait exercer à tout moment.

Je pensais qu'avec un préambule circonstancié la COP pourrait être envisageable plutôt que de faire signer un bail commercial, un acte de renonciation à la propriété commerciale puis de nouveau un bail dérogatoire ce qui semble un peu risqué et tiré par les cheveux.

Qu'en dites vous ?
vendredi 4 septembre 2009

Il est vrai qu'il peut être soutenu qu'un certain assouplissement jurisprudentiel a eu lieu, les derniers arrêts de la cour de cassation visant des circonstances particulières et non plus exceptionnelles (Cass. civ. 3, 29-04-2009, n° 08-13.308, M. Rémi Correia, FS-P+B)...

En outre, le fait que le bailleur actuel vienne aux droits du précédent propriétaire "objectivise" le motif de précarité.

Cependant, un risque de requalification n'est jamais à exclure lorsque la précarité n'est pas purement extérieure à la volonté des parties dont il pourrait être soutenu que son rôle devrait se limiter à "faire avec" cet obstacle à une jouissance pérenne...

Julien PRIGENT
vendredi 4 septembre 2009

Merci encore d'avoir participé.

Bien cordialement,
lundi 7 septembre 2009

Chère Madame,

Je partage l'avis de mon confrère Julien Prigent quand au fait que la requalification serait trop facilement obtenue.

Je résumme:
Vous êtes propriétaire d'un fonds divisé en lots. Un de ces lots bénéficie d'un bail commercial et d'un droit d'extension permanent aux autres lots, s'il le souhaite.

J'orienterais plutôt mes efforts vers l'annulation de la clause litigieuse au motif de son caractère potestatif, plutôt que de m'essayer à des montages pouvant être requalifiés.

D'autant que si je vous ai bien compris, les lots soumis à l'option du bail commercial ne sont donc pas disponibles en jouissance, ni pour le bailleur ni pour un preneur, même à titre précaire. Auquel cas le preneur serait fondé à exiger de votre part une indemnité d'éviction en raison de la violation de votre obligation de garantir une jouissance paisible des locaux donnés à bail. (même précaires).

Prétendre que la précarité vous est imposée me paraît très hasardeux : vous n'êtes pas tiers à la convention initiale, mais en êtes l'une des parties (après rachat de l'immeuble). Cette clause, si elle demeure, est clairement de celles qui vous oblige à geler votre bien. Raison pour laquelle je la contesterait le plut tôt possible.

Autre piste : proposer (en application de la clause du bail) au bénéficiaire du bail de se prononcer officiellement sur l'exercice de sa faculté d'extension aux lots redevenus disponibles (car c'est très probablement celà qui était prévu initialement : une faculté d'extension au cas où les lots se libèrent, et non une faculté d'extension expropriative).
Dans cette démarche, qui ressemblerait à ce que les professeurs appellent une action de "jactance", vous présentez au bénéficiaire les lots devenus disponibles, à charge pour lui d'y répondre dans un délai raisonable que vous fixez par avance.
Sa réponse devrait le lier.
S'il se refuse à répondre, vous pourriez, à mon sens, le contraindre à opter, en le renvoyant devant le juge du contrat. (Sur une action à bref délai compte tenu de l'urgence).

Je n'ai pas de certitudes. Juste une réflexion procédurale.

Tenez-nous informés de la suite que vous donnez à ce dossier.
Bien cordialement,
Ariel
mardi 8 septembre 2009

Bonjour,

J'ai eu l'occasion de conclure deux baux dérogatoire successifs.
En fait,le Preneur après avoir acquis ses droits à la propriété commerciale (et donc après la fin d'un bail dérogatoire) peut conclure valablement un nouveau bail d'une durée inférieure à 2 ans.
Cette renonciation doit intervenir après l'acquisition de la propriété comemrciale et en pleine connaissance de cause (cass. du 20 février 1985, BC III n° 39.
Au cas considéré, le locataire était titulaire d'un bail initial d'une durée de 23 mois expirant le 30 juin 1975. Le 1er juillet 1975, celui-ci signait un nouveau bail de même durée dans lequel il déclarait renonçer expressement à la propriété commerciale.
autre exemple (cass. 7 juin 1989, JCP éd. E 1989.I.18936).

En fait il faut rappeler dans le second bail en exposé préalable que l'on renonce expressément au bénéfice de la propriété commerciale dont on bénéficie du fait du maintien dans les lieux après l'échéance du premier bail. Nul besoin d'attendre un laps de temps.
Ne pas hésitez à rappeler la situation dans l'exposé préalable.

Dans votre cas, il est vrai que c'est un peu différent car c'est vous Bailleur qui imposez cette renonciation au statut à votre locataire.....faut-il qu'il en soit d'accord car vous accordez le bénéfice de la propriété commerciale à un de vos locataire mais pas aux autres. Pas facile à justifier vis-à-vis d'eux.

Concernant la COP, il faut un motif légitime, sérieux et surtout indépendant de la volonté propre des parties pour JUSTIFIER du caractère précaire de la situation, ce qui je l'avoue n'est pas toujours facile. La précarité ne nait pas d'une décision qui nous arrange mais d'une situation que l'on subit.
J'avoue utiliser rarement la COP du fait de cette difficulté à justifier la précarité. Je ne l'ai fait qu'une fois car j'ai du prendre des locaux suite à un arrêté de péril sur l'immeuble où j'étais locataire. Ma précarité était donc bien justifiée car je n'y pouvais rien et je ne pouvais déterminer le délai de cette précarité.
lundi 12 octobre 2009